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北京:房产新政引发又一轮价格预测 土地新政影响房产价格 免费猫

发布时间:2020-02-17 13:21:19 阅读: 来源:玻璃棉家厂家

北京:房产新政引发又一轮价格预测 土地新政影响房产价格

业内关于房地产价格变化的讨论已经是沸沸扬扬,众说纷纭。2004年已经过去了两个月的时间,随着土地4号令的出台、物业税的立法意向,新政对于北京地产价格的影响又一次成为人们关注的焦点。 有业内人士认为,土地新政对于地产价格的影响主要是通过影响土地供应量来完成的。因为土地向来是北京房地产市场中的重要瓶颈,是影响房价最重要的因素之一。 SOHO中国董事长潘石屹认为,4号令出台以后,直接影响到北京土地供应量,从而提升房地产的价格。潘石屹形象地说,北京现有1200多宗土地存在历史遗留问题,其中400多宗将被政府收回。其余800宗则像就要过期的“粮票”一样,经过了发改委的立项批文,但马上要作废了。这些“粮票”在房地产商的手中,长期找不到钱。只有这些“粮票”找到钱才能形成北京房地产市场有效的供给。 在目前的政策背景下,找钱的难度越来越大,谁也不愿冒这样大的政策风险去投钱买马上过期的“粮票”。 而今典集团董事长张宝全则持不同的看法。张宝全认为,4号令出台以后,对房价并没有什么影响。市场上最重要的还是供需关系,供需关系变化了,房价才会发生变化。尽管4号令带来政策性的变化,但是目前两三年内市场的需求和供应不会发生大的影响,因为4号令考虑了所有的市场因素,在不影响现有供需状况的前提下,让市场平稳过渡到土地出让的招标、拍卖上,保证市场的稳定。 某开发商代表告诉记者,4号令对房地产开发的成本影响不大,所以对北京的房价应该没有什么冲击。因为,现在房地产开发已经市场化了,无论采取哪种土地出让形式,开发商都要根据市场来核算成本和制定销售价格。而且,由于很多土地经过几手的倒腾,协议出让时的价格也不低。 还有开发商认为,4号令出台以后,开发商可能通过招标等形式拿到地。不过当年取得土地进入市场,拿到土地还要规划设计、开工准备,还需要8个月到10个月的时间,因此这一新政策可能带来一年后北京房价的大幅度上扬。 而从需求来说,还在不断地放大。2001年成交量是1000万平方米左右,而现在是1800万平方米,加上2008年奥运会、二手房、央产房上市、减税的措施等一系列因素的影响,一旦释放出来,对新房市场需求还会更大。再有就是现在海外的资金,在未来几年,将从首选在上海买房改到首选北京。这些海外资金进入北京后,北京的购买力会进一步地增长。 就土地新政给房产价格带来的影响,中国房地产协会会长杨慎指出,土地新政出台以后,虽然能够从一定程度上避免过去暗箱操作带来的种种弊端,但是伴随着实行土地公开招标拍卖的做法,新的问题也可能产生。因为在土地竞拍过程中,地价被炒得很高,一亩地甚至能卖到几百、上千元,不可避免地造成房产价格的虚高。 统计局数据显示价格持平 北京市统计局的最新数据显示,2003年全市完成房地产开发投资又有了较大幅度增长,达到1202.5亿元,比上年增长21.5%。全市销售各类商品房1895.8万平方米,其中商品住宅1771.1万平方米,分别比上年增长11%和10.4%。在全部住宅销售面积中,销售给个人的比例为97.1%,这使北京人均住宅使用面积达到18.67平方米,比上年提高2.6%。 而就价格而言,统计局的最新数据显示,北京商品房平均售价保持平稳,2003年末,本市商品房每平方米平均售价为4456元,与上年末基本持平。其中,四城区商品房均价为5379元,近郊区(含TOWNHOUSE、别墅等)为5654元,分别高出全市平均价923元和1198元,远郊区县为2988元,低于全市平均价1468元。 有关专家表示,去年经济适用房爆发性的增长,对市场整体价格的平抑起到了一定的作用。上一年经济适用房呈爆发性增长,销售大大超过年初制定的300万平方米计划,达到320万平方米。平稳偏低的价格受到中低收入家庭的普遍欢迎,经济适用房的旺销也有效平抑了本市房价的上涨趋势。虽然北京居民收入增长较快,但目前北京商品住宅的平均价位仍为全国平均水平的两倍,大大超出了中低收入水平居民的实际购买力水平。据了解,今年北京计划仍将提供300万平方米经济适用房,其供应仍将对市场整体价格起到平抑作用。 开发商价格战打响,是暗降明涨吗? 但是,记者在采访开始商的过程中了解到,北京的很多楼盘在春节之后就开始打起了各种名目的促销战,有的楼盘甚至坦然自若地举出了打折牌,一口价。原来买楼送物业管理费、送按揭贷款利息、送精装修和家具电器等,已经开始改变为直接降价,有的甚至降到2000元以上。像荟景峰7200元的“一口价”等,都在业内掀起了不小的争论。 但也有位于朝阳区某项目的开发商向记者透露,从2月份开始,一直到今年的6月份,该项目会以每个月涨100元的速度持续涨价。 有专家评论这种现象为暗降明涨。开发商们一方面暗自打价格战,一方面图谋涨价。专家认为,从供需的角度来看,北京楼市的均价确实正在下降,这是因为北京楼市的低价房供应从去年下半年开始大幅度增加。在北京市中心楼价并未下降的情况下,整体均价开始有了调整。北京的城市规模正在不断地向外扩展,外围商品房的增加势必对整体楼价产生平抑作用。

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